特定居住用宅地等に該当するための建物の所有者と賃料の有無について！

2021年7月1日2025年8月22日

特定居住用宅地等の趣旨

特定居住用宅地等に該当した場合、小規模宅地等の特例が適用でき、土地の相続税評価額は80％減額されます（つまり、土地の相続税評価額は本来の評価額の20％になります）。

特定居住用宅地等は、①被相続人（亡くなった人）、又は、②被相続人と生計一の親族が、居住の用に供していた土地を親族が相続した場合に、その親族の相続後の住家を保護するための制度です。

よって、住家が保護される親族は以下の通りになります。

例えば、父親（被相続人）と息子（親族）が同居していた場合です。

父親の死亡後、同居していた息子の住家を保護するために特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例が認められます。

特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例を適用するか検討する場合、その名前から、「土地」に注意を払いがちですが、実は、土地の上に建っている「建物」の所有者の検討が重要になります。

具体的には、土地の上に建っている建物の所有者が、①被相続人なのか、②親族なのか、③赤の他人なのかの区別が重要になります。

被相続人が、土地だけでなく、その土地の上に建っている建物の所有者の場合、建物に対する特別な検討をせずとも、特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例を適用することが出来ます。

被相続人が所有する土地の上に、生計一の親族が所有する建物があり、そこで一緒に生活していた場合にも、その土地は、特定居住用宅地等に該当します。

例えば、居住用の土地の所有者が父親で、居住用の建物の所有者が息子の場合です。

この場合、所有権の有無はともかく、親子間で土地と建物を融通しているだけという考え方ができますので、建物の所有者が父親ではなく、息子だとしても、相続後の息子の居住を保護するという特定居住用宅地等の目的に合致します。

よって、父親が居住用の建物を所有していなく、息子が居住用の建物の所有者でも、特定居住用宅地等に該当し、相続の際には、小規模宅地等の特例（宅地等の評価額に対して80％減額）を適用できることになります。

ただし、上記の場合、親に対する建物の家賃や息子に対する土地の地代は、無償であることが条件になります。

有償の場合、親族間で土地・建物を融通しているのではなく、賃貸人と賃借人として賃貸借契約が成立してしまいます。

つまり、賃貸借としての外部取引関係となり、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例（80％減額）は適用できなくなります。

ただし、有償の場合でも、特定居住用宅地等ではなく、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例（50％減額）は適用できる可能性があります。

被相続人の所有する土地上に、赤の他人が所有する建物がある場合、特定居住用宅地等には該当しなくなります。

ただし、赤の他人が建物を所有している場合、通常、借地権契約が締結されているはずなので、有償の地代が発生していることになります。

その場合は、使用貸借契約（地代を固定資産税と同額程度に設定している場合など）に該当しなければ、貸付事業用宅地等に該当することになります。

よって、被相続人の所有する土地の上に、赤の他人が所有する建物がある場合は、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例（80％減額）を検討するのではなく、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例（50％減額）を検討することになります。

なお、貸付事業用宅地等の場合、減額率が50％と特定居住用宅地等に比べて減額率が30％も下落してしまいます。

しかし、貸付事業用宅地等に該当する場合、土地の相続税評価は、貸宅地評価になりますので、通常の土地の評価額より大幅に減額されています。

特定居住用宅地等ほどの減額割合は期待出来ないですが、貸宅地評価＋貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用で大幅な相続税評価額の減額が出来る場合があります。

貸宅地の相続税評価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合
借地権割合は、国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

よかったらシェアしてね！