土地・建物を棚卸資産と固定資産に分ける判断基準を税理士がわかりやすく解説

2019年2月23日2026年8月14日

土地や建物を取得した時、棚卸資産と固定資産のどちらに計上すればよいのか迷ったことはありませんか。同じ土地・建物でも、どちらに計上するかで納める税金が変わります。

区分を誤ると、減価償却によって毎年費用（＝経費）にできたはずの金額を計上できず、収用があった時の特例も受けられません。税務調査で区分を否認され、修正申告を求められることもあります。

本記事では、棚卸資産と固定資産を分ける基準、そろえておくべき証憑、どちらが税務上有利かを、不動産業専門の税理士がわかりやすく解説します。

棚卸資産とは？土地・建物が棚卸資産になる場合

棚卸資産とは、販売する目的で一時的に保有している資産をいいます。

ここでいう「一時的」とは、継続して使用するのではなく、売却するまでの間だけ保有していることをいいます。

なお、土地・建物であっても、販売する目的で一時的に保有している場合には棚卸資産に該当します。分譲して売るために仕入れた土地や、転売目的で取得した建物がこれに当たります。

固定資産とは、販売する目的ではなく、継続的に使用するために保有している資産をいいます。

ここでいう「継続的」に、法令上の明確な期間の定めはありませんが、1年を超えて使用することが一つの目安となります。

取得後まもなく売却した場合には、当初から販売目的であったのではないかと問われることがあるためです。

税法上は、固定資産として土地（借地権を含む）・減価償却資産（建物や工具器具備品など）が定められています。この区分は法人・個人で変わりません。

自社の事務所として使用する建物や、その敷地となる土地が代表例です。

土地・建物を棚卸資産と固定資産のどちらに計上するかは、何のために保有しているかという保有目的によって決まります。

販売する目的で一時的に保有していれば棚卸資産、販売する目的ではなく継続的に使用するために保有していれば固定資産となります。

同じ土地・建物であっても、保有目的によってどちらにもなり得る点が、判断を難しくしています。

棚卸資産か固定資産かの区分については、保有目的を客観的に示す証憑（＝事実を証明する書類）をそろえておく必要があります。

税務調査では、帳簿（＝決算書のもとになる会計の記録）の記載だけでなく、その土地・建物が実際にどう使われているかも確認されるためです。

法令上、そろえるべき証憑の種類が定められているわけではありません。一般的には、次に掲げる証憑が保有目的の裏づけとなります。

証憑の種類	固定資産として保有する場合	棚卸資産として保有する場合
意思決定の記録	取得目的を自社利用・賃貸事業用と記載した取締役会議事録や稟議書	取得目的を販売用と記載した取締役会議事録や稟議書
事業計画	長期にわたる利用計画、賃貸収支の計画	販売計画、想定する売却時期と売却価格の資料
契約・取引の記録	賃貸借契約書、自社で使用している実績を示す資料	売却を依頼した媒介契約書、販売広告、不動産ポータルサイトへの掲載記録
資金調達	長期借入金による調達（証書借入）	売却代金による返済を予定した短期借入金（手形借入）
帳簿・決算書類での扱い	固定資産台帳への登録、減価償却の計上	棚卸資産としての計上、決算時に作成する棚卸表への記載

ただし、証憑をそろえるだけでは十分ではありません。実際の使われ方が証憑の記載と異なる場合には、区分を否認されるおそれがあります。

土地・建物は、棚卸資産ではなく固定資産に計上した方が、通常は税務上有利になります。

固定資産と棚卸資産では、毎年の費用化、収用（＝公共事業のために国や自治体へ強制的に売り渡すこと）があった時、値下がりした時の3つの場面で取扱いが異なります。それぞれの違いは次のとおりです。

それぞれの違いは次のとおりです。

固定資産が有利になる理由は2つあります。1つ目は、減価償却により建物の取得価額を毎期費用に計上できることです。

2つ目は、収用があった時に圧縮記帳・特別控除の特例を適用できることです。

一方、棚卸資産で使える低価法は、届出が必要なうえ期末の価額の把握も難しく、実務では使いにくい方法です。

もっとも、どちらに計上するかは選べるものではなく、保有目的によって決まります。

土地・建物の売買を繰り返す業者以外は、通常は固定資産に計上することになるでしょう。

以下では、減価償却・収用・低価法の3つについて順に説明します。