【大家向け】敷金の勘定科目と仕訳｜返金・償却・消費税まで税理士が解説

大家（賃貸人）が入居者から受け取った敷金は、原則として「預り金」という負債で処理し、売上には計上しません。いずれ返すお金を一時的に預かっているだけだからです。

一方で、礼金や、返さないと決まった敷金（敷金償却）は、賃貸業の本業の収入として売上高（賃貸収入）に計上します。さらに、これらに消費税がかかるかどうかは「居住用か事業用か」で変わります。

この記事では、大家側の敷金・保証金・礼金について、勘定科目・具体的な仕訳例・消費税の判定を、初めて記帳する方にもわかるように整理します。ポイントは預り金（＝あとで返すために一時的に預かったお金を表す負債の科目）の扱いです。

大家が受け取る敷金・礼金の勘定科目【結論一覧】

受け取ったお金の勘定科目は「返す約束があるかどうか」で決まります。返すなら預り金、返さないなら売上(賃貸収入)です。

まず、よく出てくる4つの言葉を整理します。

敷金

家賃の滞納や退去時の修繕に備えて預かる担保金。原則としてあとで返します。

保証金

敷金とほぼ同じ性質の預かり金。関西地方や事業用物件で使われる名目です。

礼金

入居のお礼として受け取り、返さないお金です。

更新料

契約を更新するときに受け取り、返さないお金です。

受取時の勘定科目と消費税をまとめると、次のとおりです。

項目	返還の有無	受取時の勘定科目	消費税(居住用)	消費税(事業用)
敷金・保証金 (返す部分)	返す	預り金 （実務では預り敷金・預り保証金）	対象外	対象外
敷金・保証金 (返さない部分=償却)	返さない	売上高(賃貸収入)	非課税	課税
礼金	返さない	売上高(賃貸収入)	非課税	課税
更新料	返さない	売上高(賃貸収入)	非課税	課税

それぞれ、具体的な仕訳例とあわせて以下で解説します。

敷金(保証金)とは？預り金として扱う理由

敷金(保証金)は預かっているだけのお金なので、受け取っても売上にはなりません。

敷金(保証金)とは、入居者が家賃を滞納したときや、退去時に部屋を壊したときに備えて、契約時に大家が担保として預かるお金です。多くの契約で、退去時に返すことが決められています。たとえば敷金20万円を預かっても、それは大家の儲けではなく、いずれ返す可能性があるお金です。

だから会計では、収益ではなく預り金(負債)として記録します。なお実務では、ほかの預り金と区別するために「預り敷金」や「預り保証金」という科目名で登録することが多いです。いずれも預り金（負債）の一種で、考え方は同じです。

礼金とは？受取時に売上(収益)となる理由

礼金は返す必要がないお金なので、受け取った時点で売上(賃貸収入)になります。

礼金とは、入居のお礼として入居者が大家に支払うお金で、退去時に返還する義務はありません。家賃の前払いのような性格を持ち、受け取った時点で大家の収入として確定します。

そのため、敷金と違って預り金ではなく売上高（受取家賃などの賃貸収入）で計上します。更新料も「返さないお金」なので同じ考え方です。

敷金を返還する場合の仕訳【具体例】

返す敷金は預り金で受けて、返すときに預り金を取り消すだけで、売上や費用には一切影響しません。

例：入居時に敷金10万円を普通預金で受け取り、退去時に全額を返金した（科目は実務に合わせ「預り敷金」としています）。

時点	借方	金額	貸方	金額
敷金の受取時	普通預金	10万円	預り敷金	10万円
敷金の返還時	預り敷金	10万円	普通預金	10万円

登場する科目は普通預金(資産)と預り敷金（預り金＝負債）だけで、売上は出てきません。預かって返しただけだからです。

敷金を返還しない場合(敷金償却)の仕訳【具体例】

返さないと決まった敷金は、その時点で預り金から売上高（賃貸収入）へ振り替えます。

敷金償却（＝契約で敷金の一部または全部を返さないと決めること）がこれにあたります。収益に計上するのは「返還しないことが確定した時点」です。確定する時期は契約によって異なり、入居時に確定する契約（敷引き・入居時償却）では入居時に、退去時に金額が確定する契約では退去時に振り替えます。関西などで多い「敷引き」は、契約時点で返さない金額が決まっているため、入居時に収益とするのが原則です。

例：敷金20万円を預かり、退去時に契約に基づき5万円を返金せず償却(残り15万円は返金)した。

時点	借方	金額	貸方	金額
敷金の受取時	普通預金	20万円	預り敷金	20万円
退去・償却確定時	預り敷金	5万円	売上高(賃貸収入)	5万円
残額の返還時	預り敷金	15万円	普通預金	15万円

礼金の仕訳と勘定科目【具体例】

礼金は受け取った時点で全額を売上高（賃貸収入）に計上します。

例：居住用アパートで礼金10万円を普通預金で受け取った。

時点	借方	金額	貸方	金額
礼金の受取時	普通預金	10万円	売上高(賃貸収入)	10万円

居住用なので消費税は非課税です。事業用物件の礼金であれば、課税売上として処理します。なお礼金や敷金償却は賃貸業の本業収入なので、雑収入ではなく売上高（受取家賃などの賃貸収入）で計上するのが原則です（個人の不動産所得では賃貸料収入に含めます）。

敷金・礼金・更新料の消費税(居住用と事業用の課税判定)

消費税がかかるかどうかは、「居住用か事業用か」と「返すか返さないか」の2点で決まります。

国税庁の取り扱いを整理すると、次のとおりです。

項目	居住用(住宅)	事業用(店舗・事務所)
家賃・共益費	非課税	課税
返す敷金・保証金	不課税(対価なし)	不課税(対価なし)
返さない敷金(償却)	非課税	課税
礼金・更新料(返還なし)	非課税	課税

大家の敷金・礼金の会計処理でよくある間違いと注意点

敷金まわりの記帳ミスは「預り金を売上にしてしまう」「償却の収益計上を忘れる」の2つに集中します。

迷ったら、まず「返すお金か・返さないお金か」を確認するのが間違いを防ぐコツです。

まとめ｜敷金を受け取ってから精算までの仕訳手順

大家の敷金処理は「返すお金は預り金、返さないお金は売上」で判断するのが基本です。基本となる受取→預り金で保管→退去時に返還・償却を判定→振替の流れを、次の手順で確認しましょう。

礼金は受取時に売上、敷金は預り金（預り敷金）で受けて返さない分だけ収益、と覚えておくと実務で迷いません。

よくある質問

大家が受け取った敷金は売上に計上しますか？

返還する敷金は預り金(負債)で処理し、売上には計上しません。返さないと確定した分だけを売上高（賃貸収入）へ振り替えます。

敷金償却の勘定科目は何を使いますか？

返金しないと確定した時点で「預り金（預り敷金）」を取り崩し、「売上高（受取家賃などの賃貸収入）」へ振り替えます。賃貸業の本業収入なので、雑収入ではなく売上高で計上するのが原則です。

居住用アパートの礼金に消費税はかかりますか？

居住用住宅の礼金は非課税です。店舗・事務所など事業用物件の礼金は課税対象になります。

預り金と預り敷金、どちらの科目名で登録すべきですか？

どちらでも会計上は問題ありませんが、実務では「預り敷金」「預り保証金」という科目名で登録することが多いです。ほかの預り金と区別でき、管理しやすくなるためです。