不動産賃貸借契約を結び、賃貸人（大家）になった場合、賃借人から敷金（保証金という名目の時もある）や礼金を収受することになります。
それに伴い、会計処理が必要になり、収受した敷金（保証金）や礼金の勘定科目を選定し、仕訳を行うことになります。
また、収受した敷金（保証金）や礼金の消費税課税の有無についても検討しなければなりません。
今回は、大家（賃貸人）側の敷金・礼金の仕訳と勘定科目について確認していきましょう。
敷金とは
敷金（保証金）とは、①賃借人（借主）が家賃を滞納した時や②退去時に部屋の破損があった時に備えて、不動産賃貸借契約の締結の段階で、賃貸人（大家）が、あらかじめ担保として預かっておくお金のことです。
よって、多くの不動産賃貸借契約では、賃貸借契約が終了した時に、賃貸人（大家）は、賃借人（借主）に敷金を返還することを定めています。
しかし、敷金の返還額については、法律上正確に定められていないので、最初に締結した不動産賃貸借契約の内容次第で、敷金（保証金）の返還額が一部であったり、全額返還しない場合もあります。
礼金とは
礼金とは、不動産賃貸借契約締結時に賃借人（借主）が賃貸人（大家）に家賃の前払金として払うお金のことです。
家賃の前払金なので、賃貸人（大家）は賃借人（借主）の退去時に礼金を返還する義務はありません。
敷金（保証金）の仕訳・勘定科目について
敷金（保証金）の仕訳・勘定科目のポイントは、預かったお金を返還するかどうかです。
敷金（保証金）を返還する場合
敷金（保証金）を返還するときは、預かったお金はただの預り金なので、売上高に計上する必要はありません。
つまり、預かったお金を預り金（負債勘定）の勘定科目で仕訳するだけです。
- 不動産賃貸借契約を締結し、借主より敷金10万円が振り込まれた。
敷金は賃貸借契約終了時に借主に返還する。 - 【敷金預け入れ時】
借方金額貸方金額普通預金10万円預り金10万円
【敷金返還時】
借方金額貸方金額預り金10万円普通預金10万円
仕訳の勘定科目を見ると、2年間預かったお金を返還するだけなので、普通預金（資産）と預り金（負債）しかでてこないことが確認できます。
敷金（保証金）を返還しない場合
敷金（保証金）を賃借人に返還しない場合は、返還しないことが決まった段階で、預り金（負債）から売上高（収益）に振り替えなければなりません。
なお、敷金を返還しないことが決定するタイミングは以下の３つのパターンが考えられるでしょう。
- 賃貸借契約締結時に返還しない金額が決定する場合
- 賃貸借契約期間の経過とともに返還しない金額が決定する場合
- 賃貸借契約の期間終了時に返還しない金額を決定する場合
賃貸借契約時に返還しない金額が決定する場合
- 不動産賃貸借契約を締結し、借主から敷金5万円の振込みを受けた。
なお、敷金については、契約締結時に返還されないことが確定した。 - 【契約締結時の仕訳】
借方金額貸方金額普通預金5万円売上高5万円
敷金は初めから返還されない契約なので、家賃収入と同じように売上高（収益）の勘定科目で仕訳することになります。
預り金（負債）の勘定科目は出てきませんので注意が必要です。
賃貸借契約期間の経過とともに返還しない金額が決定する場合
- 不動産賃貸借契約を期首に締結し、賃借人から敷金5万円の振込みを契約締結時に受けている。
この敷金は2年間で償却されていくものとする。 - 【敷金受取時の仕訳】
借方金額貸方金額普通預金5万円預り金5万円
【期末の敷金償却時の仕訳（1年目）】
借方金額貸方金額預り金2.5万円売上高 2.5万円【期末の敷金償却時の仕訳（2年目）】
借方金額貸方金額預り金2.5万円売上高2.5万円
契約締結時は、敷金を預かっているので、預り金（負債）の勘定科目で仕訳します。
そして、期末ごとに預り金（負債）が売上高（収益）の勘定科目に振り替えられ、2年経過時に預り金（負債）は0になります。
賃貸借契約の期間終了時に返還しない金額を決定する場合
- 不動産賃貸借契約を期首に締結し、敷金5万円を契約締結時に振込みにより受け取っている。
この敷金は契約期間終了時に一括償却される。 - 【敷金受取時】
借方金額貸方金額普通預金5万円預り金5万円
【契約期間終了時】
借方金額貸方金額預り金5万円売上高5万円
不動産賃貸借契約締結時は、敷金をまだ預かっている状態なので、預り金（負債）の勘定科目で仕訳をすることになります。
そして、契約期間終了時に一括で預り金（負債）から売上高（収益）の勘定科目に5万円が振り替える仕訳を行います。
礼金の仕訳・勘定科目について
礼金は、不動産賃貸借契約締結日に売上高（収益）の勘定科目で仕訳されます。
- 不動産賃貸借契約を締結し、礼金として賃料の1か月分の10万円の振り込みを受けた。
- 【礼金受け取り時の仕訳】
借方金額貸方金額普通預金10万円売上高10万円
敷金（保証金）・礼金の消費税の取り扱い
インボイス制度の導入に伴い、不動産賃貸業を営む多くの人が消費税の課税事業者になったので、最後に敷金（保証金）・礼金の消費税の取り扱いについてまとめておきましょう。
敷金（保証金）のうち賃貸借契約終了後に返還される金額は、消費税の課税対象外取引に該当します。
敷金のうち借主に返還しない部分と礼金については、売上高（収益）に計上されるため、消費税課税の有無が問題になります。
売上高に計上される敷金と礼金については、不動産賃貸借契約の①対象物（土地や建物のこと）・②使用目的（居住用や事業用のこと）によって消費税の課税の有無が異なります。
不動産賃貸借契約の対象物が、土地の場合や居住用の建物の場合は、消費税が非課税となります。
不動産賃貸借契約の対象物が、土地や居住用の建物以外の場合は、消費税が課税されることになります。
なお、一般的に、月額の賃料にかかる消費税区分と売上計上される敷金・礼金にかかる消費税区分は一致します。
もし、月額の賃料の消費税区分と売上計上される敷金・礼金にかかる消費税区分が違う場合には、どちらかが間違っている可能性が高いです。
| 対象物・使用目的 |
消費税の課税の有無
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|---|---|
| 敷金（保証金）のうち返還される部分 |
課税対象外
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| 返還義務のない敷金（保証金）や礼金 土地の賃貸や居住用建物の賃貸 |
非課税取引
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| 返還義務のない敷金（保証金）や礼金 土地や居住用建物「以外」の賃貸（例：事業用建物の賃貸） |
課税取引
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