土地建物の取得価額の按分方法について

土地・建物の購入価額は通常、契約書に記載されている

不動産売買契約を結ぶ場合、契約書に通常は土地・建物の値段が記載されており、第三者との取引なので、よほどのことがない限り、契約書に記載されている金額で税法上の土地・建物の取得価額も決定することになります。

ただし、例えば、土地・建物の販売価額が1億円で土地100万円、建物9,900万円と不動産売買契約書に記載されていたら、いくら第三者との取引でも、総額を売主と買主で先に決めていて、買主の税金を安くするために建物の値段を大きくしているとして、契約書の金額を土地・建物の取得価額とすることを否認される場合もあります。

よって、不動産売買契約書の土地と建物の購入価格の内訳については突っ込みが入らない程度の合理的な価額に売主と買主で調整することになります。

不動産売買取引の実務上の慣習

土地・建物が絡む不動産売買契約の場合、慣習として土地・建物それぞれの販売価額を契約書に明記せず、総額のみを契約書に表記していることもあります。

土地・建物の内訳が契約書に表記されていないのであれば、買主としてはなんらかの基準で表記されている総額を按分し、税務上の土地・建物の購入価額を確定させなければなりません。

建物には減価償却という制度があるので、各年度の使用分相当額だけ、建物の取得価額を減少させ、減少分と同等の経費を計上しなければいけません。

そのため、土地と建物の購入価額を決定することは税法上非常に重要になってきます。

土地・建物の具体的按分方法

不動産売買契約書に取引金額の総額しか記載されていない場合の土地・建物のそれぞれの取得価額の按分方法は以下の４つが考えられます。

消費税から逆算する方法

建物の取得は消費税の課税対象になりますが、土地の取得は消費税の課税対象になりません。

そのため、不動産売買契約書に消費税の記載があるのならば、逆算することにより、建物の取得価額が算出され、差し引きで土地の取得価額も算出されることになります。

不動産売買契約書の中に売買金額1億円（うち消費税額500万円）という記載があるとき、土地・建物の取得価額をそれぞれ算出してください。
ただし、消費税率は10％とします。

【解答】
土地4,500万円、建物5,500万円

【解説】
建物取得価額⇒500万円÷10％×1.1＝5,500万円
土地取得価額⇒1億円-5,500万円＝4,500万円

固定資産税評価額から按分する方法

固定資産税評価証明書に記載されている土地・建物価額を利用して按分計算を行います。

税務署のホームページにも記載されている方法で客観性と合理性に優れた方法と言えるでしょう。

不動産売買契約書の中に売買金額1億円という記載しかないとき、土地・建物の取得価額をそれぞれ算出してください。
なお、固定資産税評価証明書に記載されている土地の金額は4,000万円、建物の金額は1,000万円とします。

【解答】
土地8,000万円、建物2,000万円

【解説】
土地取得価額⇒1億円×4,000万円÷（4,000万円+1,000万円）＝8,000万円
建物取得価額⇒1億円×1,000万円÷（4,000万円+1,000万円）＝2,000万円

建物の標準的な建築価額表を利用する方法

譲渡所得の申告で用いられる「建物の標準的な建築価額表」から建物取得価額を算出し、総額からの差し引きで土地取得価額を算出する方法です。

評価額の合理性に疑義がある方法なので、必ずほかの方法と併用をした方が良いです。

不動産売買契約書の中に売買金額1億円という記載しかないとき、土地・建物の取得価額をそれぞれ算出してください。
なお、建物は昭和60年築の木造で総床面積150㎡です。

【解答】
土地8,437万円、建物1,563万円

【解説】
建物取得価額⇒104,200円/㎡×150㎡＝1,563万円
土地取得価額⇒1億円-1,563万円＝8,437万円

不動産鑑定評価に基づく方法

不動産鑑定士の算出した評価額に基づき土地・建物の按分を行う方法です。

合理的な金額と言えますが、不動産鑑定士への報酬分だけお金がかかってしまう方法です。

不動産売買契約書の中に売買金額1億円という記載しかないとき、土地・建物の取得価額をそれぞれ算出してください。
なお、不動産鑑定評価の金額は土地6,000万円、建物6,000万円でした。

【解答】
土地5,000万円、建物5,000万円

【解説】
土地取得価額⇒1億円×6,000万円÷（6,000万円+6,000万円）＝5,000万円
建物取得価額⇒⇒1億円×6,000万円÷（6,000万円+6,000万円）＝5,000万円