二世帯住宅に対する小規模宅地等の特例（80％減額）の適用は、相続税の基礎控除額が減額された影響を受け、特に都心部で重要性が増してきています。
そこで今回は、二世帯住宅に対する小規模宅地等の特例の適用上、問題になりそうな重要事項を事例で確認していきましょう。
完全分離型の二世帯住宅と小規模宅地等の特例の関係
【事例１】
父親の土地に父親と長男は二世帯住宅を建てています。
1階に父親と母親が2階に長男家族が生活しています（生計は別）。
二世帯住宅は完全分離型で、各家族の出入りは一旦外に出て、玄関に回る必要があります。
1階と2階で別々に建物の区分所有登記はしていません。
父親が死亡し、相続が開始されました。
この事例では、長男（親族）又は母親（配偶者）のいずれが宅地を相続しても、宅地「全体」が特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例を適用できます。
相続税法上は、完全分離型（内ドアがない）の二世帯住宅でも、二世帯全員が一軒の家に同居していたとみなされるためです。
なお、建物に対して父親（被相続人）と長男（親族）が区分所有登記をしている場合は、父親（被相続人）の居住部分に対する宅地「のみ」が特定居住用宅地等に該当することになるため注意が必要になります。
完全分離型二世帯住宅の小規模宅地等の特例と家なき子の関係
【事例２】
母親の土地に母親と長男は二世帯住宅を建てています。
1階に母親（父親は死別している）が、2階に長男家族が生活しています（生計は別）。
二世帯住宅は完全分離型で、各家族の出入りは一旦外に出て、玄関に回る必要があります。
1階と2階で別々に建物の区分所有登記はしていません。
母親が死亡し、転勤中で借家住まいの次男が宅地を相続しました。
母親（被相続人）の相続にあたり、2階に住む長男ではなく、社宅住まいの次男が宅地を相続した事例です。
この事例では、次男が家なき子に該当する場合、次男が相続した宅地は特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（80％減額）が適用できることになります。
家なき子に該当するためには、生前に被相続人と同居する相続税法上の法定相続人がいないことという要件があります。
ここで、二世帯住宅の同居特例では、完全分離型の二世帯住宅に居住する親族は、居住している区分に関係なく全員が被相続人と同居していたものとして取り扱われます。
よって、長男が同居親族に該当してしまい、次男は家なき子にならないとも考えられます。
しかし、租税特別措置法関係通達の中で、家なき子の要件の１つである、「被相続人と同居する相続税法上の法定相続人」の同居とは、被相続人が居住していた部屋で実際に同居していたかどうかで判断するとしています。
つまり、この事例では、完全分離型の二世帯住宅の1階に長男が実際に同居していたわけではないので、次男は家なき子に該当し、小規模宅地等の特例を適用できることになります。
次に、家なき子が小規模宅地等の特例を適用できるのは、宅地全体なのか、被相続人の使用部分に限るのかという問題が生じます。
これについては、建物全体が被相続人の居住用であったと考えることができ、本事例では家なき子の次男が相続をしても宅地全体に対して小規模宅地等の特例を適用できると考えられます。
完全分離型二世帯住宅と空き家の関係
【事例３】
父親の土地に父親と長男は二世帯住宅を建てています（完全分離型の二世帯住宅）。
1階に父親（母親とは死別）が、2階に長男が生活しています。
なお、長男には収入がなく父親と生計を一にしています。
父親の地方転勤が決まり、二世帯住宅を離れ、1階は空き家になっています。
1階と2階で別々に建物の区分所有登記はしていません。
父親が死亡し、相続が開始されました。
本事例の宅地は、相続開始時に生計を一にする親族（長男）が居住する敷地であるため、特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（80％減額）を適用できます。
ただし、小規模宅地等の特例の適用対象になるのは、長男の居住していた部分のみになります。
つまり、宅地全体が小規模宅地等の特例になる訳ではないので、該当する可能性がある方は事前に注意する必要があります。
