特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例（80％減額）を適用するための相続前の要件としては以下の２つのどちらかを満たしている必要があります。
①被相続人（亡くなった人）が居住の用に供していた敷地であること
②被相続人（亡くなった人）と生計を一にしていた親族が居住の用に供していた敷地であること
このうち、①被相続人が居住の用に供していた敷地の場合、同居親族、家なき子、配偶者のいずれかが居宅敷地を取得した場合に特定居住用宅地等として80％の減額が認められます。
相続税法上の家なき子に該当するためには、以下の５つの要件をすべて満たさなければなりません。
- 取得者は3年間、国内に持ち家（配偶者の持ち家を含む）がないこと。
ただし、相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていた持ち家を除く。 - 取得者が形式的な家なき子ではないこと。
- 被相続人に配偶者または被相続人と同居する相続税法上の法定相続人がいないこと。
- その宅地等を相続税の申告期限まで所有していること。
- 相続開始時に日本国内に住所を有していること。
あるいは日本国籍を有していること。
今回は、2.取得者が形式的な家なき子ではないことについて細かく見ていきましょう。
2.取得者が形式的な家なき子でないと判断されるためには、以下の２つの要件をすべて満たさなければなりません。
- 相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがない者
- 相続開始時に居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがない者
事例で確認してみましょう。
【事例１】
父親は自宅に一人で居住しています。
息子と孫は息子の持ち家で同居しています。
孫に父親の自宅を遺贈（死亡した時に贈与する契約）する契約を結んでいます。
父親の相続が開始し、孫が父親の自宅を相続しました。
孫は父親の相続開始時に息子（3親等内の親族）の所有する家屋に居住していたため家なき子に該当しません。
よって、孫が父親から相続した宅地は特定居住用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例は適用されません。
【事例２】
父親は自宅に一人で居住しています。
息子は、同族会社に持ち家を売却し、今も社宅として元の持ち家に住み続けています。
父親の相続が開始し、息子が父親の自宅を相続しました。
父親の相続開始時に息子は自身と関係のある法人の所有する家屋に居住しているため家なき子には該当しません。
よって、息子が父親から相続した宅地は特定居住用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例は適用できないことになります。
【事例３】
父親は自宅に一人で居住しています。
息子と孫は息子の持ち家で同居しています。
息子は孫に持ち家を贈与しました。
父親の相続が開始し、息子が父親の自宅を相続しました。
父親の相続開始時に、息子が居住の用に供している家屋（元の持ち家）を過去に所有していたため、息子は家なき子に該当しません。
よって、息子が父親から相続した宅地は特定居住用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例は適用できないことになります。
【事例４】
父親は自宅に一人で居住しています。
息子は、友人に持ち家を売却しましたが、友人と賃貸借契約を結び今も元の持ち家に住み続けています。
父親の相続が開始し、息子が父親の自宅を相続しました。
父親の相続開始時に、息子が居住の用に供している家屋（元の持ち家）を過去に所有していたため、息子は家なき子に該当しません。
よって、息子が父親から相続した宅地は特定居住用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例は適用できないことになります。
ただし、父親の相続開始前に友人との賃貸借契約が終了し、持ち家から引っ越していれば、3年経っていなくても息子は家なき子になれます（極端な話、相続の直前にでも賃貸借契約を解除して元の持ち家から引っ越していれば良いことになります）。
【事例５】
父親は自宅に一人で居住しています。
住宅ローンが支払えず、息子の持ち家は競売されてしまいましたが、息子は家賃を支払い、引き続き元の持ち家で生活しています。
父親の相続が開始し、息子が父親の自宅を相続しました。
父親の相続開始時に、息子が居住の用に供している家屋（元の持ち家）を過去に所有していたため、息子は家なき子に該当しません。
よって、息子が父親から相続した宅地は特定居住用宅地等には該当せず、小規模宅地等の特例は適用できないことになります。
ただし、父親の相続開始前に賃貸借契約を終了し、持ち家から引っ越していれば、3年経っていなくても息子は家なき子になれます（相続の直前にでも賃貸借契約を解除して元の持ち家から引っ越していれば良いことになります）。
実は、今挙げた５つの事例については、昔は家なき子に該当し、節税対策で利用されていたものです。
小規模宅地等の特例は年々整備されており、被相続人の生前に節税対策を講じるのが難しくなってきていることが分かります。
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