区分所有登記なしの完全分離型の二世帯住宅を共有で相続した場合の相続税

完全分離型の二世帯住宅（玄関が２つあり、内ドアがない）を共有で相続した場合、建物に対する区分所有登記の有無で小規模宅地等の特例（80％減額）を適用できる範囲が変わってきてしまいます。

今回は建物に区分所有登記が「ない」場合の小規模宅地等の特例の適用の範囲をみていきましょう。

小規模宅地等の特例の判断主体について

相続が起こり、宅地を取得した場合、宅地の上にある建物の利用状況ごとに各相続人は小規模宅地等の特例の適用有無を判断することになります。

例えば、父親の所有する土地に娘が建物を建て、父親と娘が完全分離型の二世帯住宅で生活していたとします。

父親が亡くなり、父親の所有する土地を娘と息子が共有で相続したとします。

この場合、まず持分割合で娘と息子に土地を割り振り、娘と息子のそれぞれが建物の利用区分ごとに特定居住用宅地等に該当するか吟味し、小規模宅地等の特例を適用できるかを判断していくことになります。

区分所有登記の有無と小規模宅地等の特例の関係

平成25年度の税制改正で、玄関が別で内部に内ドアがない完全分離型の二世帯住宅に関して、居住している配偶者や相続人の全員が被相続人と同居しているものとして扱われることになりました。

つまり、玄関が別でも、内ドアがあろうとなかろうと二世帯住宅ならば、基本的には全員が同居しているものとして扱われることになりました。

ただし、マンションなどの相続との関係で、二世帯住宅に区分所有登記をしてしまうと、各々が別々の住居として取り扱われ、上記のような被相続人が配偶者や相続人の全員と同居しているという取り扱いはできなくなります。

敷地を共有で相続した場合（区分所有登記がない場合）

区分所有登記がない場合、敷地を共有で相続したとしても難しいことはありません。

敷地面積を持分割合で分割した後、粛々と相続人ごとに特定居住用宅地等に該当するかを判断していけば良いことになります。

最後に事例で確認しておきましょう。

区分所有建物の登記が「ない」ため、完全分離型の二世帯住宅であっても、長男と母親は同居していたと扱われます。

よって、長男は同居親族の特例が適用され、小規模宅地等の特例の対象になります。

逆に、次男は同居親族がいるため、家なき子に該当しなくなり、小規模宅地等の特例を適用できなくなります。

結果的に、兄弟で持ち分を2分の1ずつにして敷地を共有しているので、長男の敷地持ち分100㎡（200㎡×2分の1）についてのみ、小規模宅地等の特例を適用し、80％減額ができることになります。