完全分離型の二世帯住宅で問題になる小規模宅地等の特例のまとめ

完全分離型の二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同じ建物内に住んでいますが、生活空間や設備が完全に独立している住宅です。

この完全分離型の二世帯住宅に対する小規模宅地等の特例（土地の相続税評価額が80％減額される特例）の適用は、都心部を中心に重要性が増してきています。

そこで今回は、完全分離型の二世帯住宅で問題になる小規模宅地等の特例のまとめを事例で確認していきます。

完全分離型の二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用できるか？

まずは、完全分離型の二世帯住宅で小規模宅地の特例が適用できるかを事例で確認していきましょう。

【事例１】
父親の土地に父親と長男は、二世帯住宅を建てています。
1階に父親と母親が、2階に長男家族が生活しています（生計は別）。
二世帯住宅は完全分離型で、各家族の出入りは一旦外に出て、玄関に回る必要があります。
1階と2階で別々に建物の区分所有登記はしていません。
父親が死亡し、相続が開始されました。
この場合に、だれが宅地を相続したら、小規模宅地等の特例の適用はできるでしょうか？

この事例では、長男又は母親のいずれが宅地を相続しても、宅地「全体」が特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例を適用できます。

相続税法上は、完全分離型（内ドアがない）の二世帯住宅でも、二世帯全員が一軒の家に同居していたとみなされるためです。

なお、建物に対して父親と長男が区分所有登記をしている場合は、父親の居住部分に対する宅地「のみ」が特定居住用宅地等に該当することになるため注意が必要になります。

完全分離型の二世帯住宅と家なき子特例との関係

次に、完全分離型の二世帯住宅の宅地を家なき子が引き継ぐ場合に、小規模宅地等の特例が適用できるかを考えていきましょう。

【事例２】
母親の土地に、母親と長男は、二世帯住宅を建てています。
1階に母親（父親は死別している）が、2階に長男家族が生活しています（生計は別）。
二世帯住宅は完全分離型で、各家族の出入りは一旦外に出て、玄関に回る必要があります。
1階と2階で別々に建物の区分所有登記はしていません。
母親が死亡し、転勤中で借家住まいの次男が宅地を相続しました。
この場合に、次男は小規模宅地等の特例の適用をすることができるでしょうか？

母親の相続にあたり、2階に住む長男ではなく、社宅住まいの次男が宅地を相続した事例です。

この事例では、次男が家なき子に該当する場合、次男が相続した宅地は、特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（土地の相続税評価額が80％減額される特例）が適用できることになります。

家なき子に該当するためには、①生前に被相続人と同居する相続税法上の法定相続人がいないことという要件があります。

ここで、完全分離型の二世帯住宅に居住する親族は、全員が被相続人と同居していたものとして取り扱われます。

よって、長男が同居親族に該当してしまい、次男は家なき子にならないとも考えられます。

しかし、租税特別措置法関係通達の中で、家なき子の要件の１つである、「①生前に被相続人と同居する相続税法上の法定相続人がいないこと」の同居とは、被相続人が居住していた部屋で実際に同居していたかどうかで判断すると定められています。

つまり、この事例では、完全分離型の二世帯住宅の1階に長男が実際に同居していたわけではないので、次男は家なき子に該当し、小規模宅地等の特例を適用できることになります。

次に、次男が小規模宅地等の特例を適用できるのは、宅地全体なのか、母親の使用部分に限るのかという問題が生じます。

これについては、建物全体が母親の居住用であったと考えることができ、本事例では家なき子の次男が相続をしても宅地全体に対して小規模宅地等の特例を適用できることになります。

完全分離型の二世帯住宅と空き家の関係

最後に、完全分離型の二世帯住宅で親世帯が引っ越してしまった場合の事例を確認しておきましょう。

今までは、あまり想定されなかったパターンですが、今後多くなりそうなパターンです。

【事例３】
父親の土地に父親と長男は二世帯住宅を建てています（完全分離型の二世帯住宅）。
1階に父親（母親とは死別）が、2階に長男が生活しています。
なお、長男には収入がなく父親と生計を一にしています。
父親の地方転勤が決まり、二世帯住宅を離れ、1階は空き家になっています。
1階と2階で別々に建物の区分所有登記はしていません。
父親が死亡し、相続が開始されました。
この場合に、長男は小規模宅地等の特例の適用をすることができるでしょうか？

本事例の宅地は、相続開始時に生計を一にする長男が居住する土地であるため、特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（土地の相続税評価額を80％減額する特例）を適用できます。

ただし、小規模宅地等の特例の適用対象になるのは、長男の居住していた部分のみになります。

つまり、宅地全体が小規模宅地等の特例になる訳ではないので、該当する可能性がある方は事前に注意する必要があります。