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区分所有登記をしていない完全分離型の二世帯住宅（玄関が２つあり、内ドアがない）を共有で相続した場合の小規模宅地等の特例の適用について説明しています。

二世帯住宅に区分所有建物の登記をすると小規模宅地等の特例を適用できなくなる可能性があります。区分所有建物の登記は二世帯住宅の取得時に行われることが多く、後々の対応を非常に難しくしています。

特定事業用宅地等としての小規模宅地等の特例では、敷地にスポットライトが当たることが多いのですが、その上に建っている建物の所有者が誰であるかをおさえておかないと問題になる可能性があります。

亡くなった人の事業用の敷地を取得した親族が事業を継続する場合に、その事業を保護することが小規模宅地等の特例の目的なので、事業が継続していると言えるためには一定の要件があります。

小規模宅地等の特例の対象になる敷地を共有で取得することは、実際の相続で起こり得ることです。小規模宅地等の特例の対象となる敷地を共有で取得した場合は縦割りで考えることを覚えておきましょう。

未完成の居住用建物の敷地には、小規模宅地等の特例は適用出来ませんが、居住用の建物の建て替え中に相続があった場合や相続税の申告期限までに建物の建て替えが終わらなかった場合はどうなるかを検討しましょう。

特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等の3年縛りのルールに関しては、趣旨の違いから明確な違いが生じます。相続開始の3年前までに事業や貸付を始めている場合、必ず違いを確認しておきましょう。

完全分離型の二世帯住宅と小規模宅地等の特例の注意点を事例別にまとめてみました。二世帯住宅の小規模宅地等の特例の適用範囲、家なき子との関係、空き家になった場合などについてまとめています。

二世帯住宅で区分所有建物の登記をしてしまうと小規模宅地等の特例の適用が非常に難しくなってしまいます。実際、どの範囲まで小規模宅地等の特例が適用できなくなるかも含め、事例で確認してみましょう。

特定事業用宅地等に該当すれば小規模宅地等の特例（80％減額）が適用できます。ただし、特定事業用宅地等には3年縛りのルールが存在します。今回は3年縛りのルールとその例外について考えていきましょう。