不動産売買に関与したため発生する仲介手数料について不動産会社様からいつ収益認識するのかということをよく聞かれます。

不動産仲介にかかる法人税の基準は法人税基本通達2-1-11に記載されているのですが意外と読み方を間違えている方が多いです。

今回はネット検索をしてもよく間違えている 不動産売買にかかる仲介手数料の収益認識時点について考えていきましょう。




宅建業法の規制と不動産売買取引の実務慣行

まず、宅地建物取引業法の規制と実務慣行見ていきましょう。

宅地建物取引業法では不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料に上限を設けています。
よって、上限額を超える請求をすることができません

また、不動産売買取引の仲介では売買契約が成立した時に初めて不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。
いわゆる成功報酬というもので、売買契約が成立するまでは原則として不動産会社に仲介手数料は1円も入らないということになります。

そして実務慣行として売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料の請求権が発生しますが、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから一般的には契約締結時に仲介手数料の50%をお支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

つまり、不動産売買契約成立時点で仲介手数料の50%がもらえ、その後の引き渡しの時点で残りの50%の仲介手数料がもらえるという契約が多いそうです(ちなみに、私が良く見る契約は引き渡し時点で仲介手数料の全額を貰う契約が多いですが…)。

税法上の仲介手数料の売上高計上時期について

それでは法人税の規定から 不動産売買に関与したために発生する仲介手数料(売上高)の計上時期についてみていきましょう。

不動産の仲介またはあっせんをしたことにより受ける報酬の額は、原則としてその売買等に係る契約の効力が発生した日の属する事業年度の収益に計上することとされています。

簡単に言うと、不動産の売買契約が成立した時に仲介手数料(売上高)を計上することになります。

ただし、不動産会社が売買の仲介またはあっせんしたことにより受ける報酬の額について継続してその契約に係る取引の完了した日(つまり、引き渡し日)に収益(売上高)を計上している場合、継続的に適用することを条件に引き渡し日に収益(売上高)を計上することが認められています

その場合でも、引き渡し日前に実際に収益の一部を受領している場合は、その受領した一部については引き渡し日前に収益(売上高)を計上することになります。

仕訳例を示すと以下のようになります。
なお、3月末決算の会社で不動産売買契約締結日が3月30日、残代金支払・不動産引渡し日が4月10日、請求書の発送日が4月20日、仲介手数料の入金日が5月20日とします。

原則処理:不動産売買契約締結時(3月30日

借方 金額 貸方 金額
未収金(又は売掛金)
1,000,000円
売上高
1,000,000円

容認処理:不動産引渡時(4月10日

借方 金額 貸方 金額
未収金(又は売掛金)
1,000,000円
売上高
1,000,000円

売買契約が成立したときと引渡し時のどちらを選択した方が有利?

基本的には収益の認識基準として、引き渡し日基準を採用した方が売上の計上が遅くなるため不動産会社にとっては有利に働きます

上記の例示でも分かる通り、3月末決算の会社で、契約成立時を売上高計上基準にすると、3月30日に売上高を計上しなければならないのに対し、売上高を引渡日基準で処理すると4月10日に売上高を計上するので、引渡基準の方が売上高の納税時期が1年遅くなります

なお、請求書の発送日や入金日は売上高計上時期にはなりえません
よって、契約成立時を基準に毎回仲介手数料の売上高を計上して会社が経理担当者の交代などで仲介手数料を翌期の請求書発送日や入金日に売上高計上してしまった場合、税法違反になるので注意しましょう。
中小企業の場合、期中取引は現金主義(つまり、仲介手数料の入金日に売上高計上)で行っている場合も多いので、期末間際の仲介取引には十分注意しましょう

ちなみに、仲介手数料(売上高)の収益計上時期を引渡日基準にした場合、1点注意事項があります。
事前に収受した仲介手数料の一部は、前受金とはならずその時に収益計上しなければならないということです。

仕訳例を示すと以下のようになります。
前提条件として、上記の例示と同様で、仲介手数料の100万円のうち、40万円が不動産売買契約の締結時に先に入金された場合です。

不動産売買契約締結時(3月30日

借方 金額 貸方 金額
現金・預金
400,000円
売上高(前受金ではない!
400,000円

不動産引渡時(4月10日

借方 金額 貸方 金額
未収金(又は売掛金)
600,000円
売上高
600,000円

ネット上では 不動産の売買契約成立日と引き渡し日と不動産の登記の日がごっちゃになっている記事が目立ちますので注意が必要だと思います。

この記事の要点整理
  • 不動産会社が収受する仲介手数料(売上高)は売買契約成立時に売上高計上できる。
  • 継続適用を条件に売買目的物の引渡し時(通常購入者側の残債務支払い時)に不動産会社は仲介手数料を売上高計上することもできる(一般的にこっちの方が納税者にとって有利)
  • 仲介手数料の売上高計上基準を引渡し日にしていても、事前に報酬の一部を受け取っていると受け取った報酬部分は事前に売上高計上しなければならない。

今回参考にした条文について↓

土地、建物等の売買、交換又は賃貸借(以下2-1-11において「売買等」という。)の仲介又はあっせんをしたことにより受ける報酬の額は、原則としてその売買等に係る契約の効力が発生した日の属する事業年度の益金の額に算入する。
ただし、法人が、売買又は交換の仲介又はあっせんをしたことにより受ける報酬の額について、継続して当該契約に係る取引の完了した日(同日前に実際に収受した金額があるときは、当該金額についてはその収受した日)の属する事業年度の益金の額に算入しているときは、これを認める。(昭55年直法2-8「六」により追加)