この記事の対象者 所要時間
  • 建物の購入した場合に、少しでも多くの経費を計上したい人
  • 建物と建物付属設備の耐用年数の違いを知らない人
  • 建物を利用した利益調整の方法を考えたい人
8分




投資用物件を購入する場合、物件に占める建物価額の比率を大きくすれば、減価償却を通してより多くの経費を計上できるというお話を「土地建物の按分の際に建物取得価額を高くできれば節税につながる」でしました。

今回はさらに一歩進んで、建物を躯体部分付帯設備部分に分ければさらに経費を多く計上できるというお話をします。

躯体部分と付帯設備(建物附属設備)とは?

躯体部分というのは、建物そのもののことをいいます。つまり、柱、天井、床に相当する部分です。

付帯設備とは電気設備、給排水設備、衛生設備(お風呂、洗面所、トイレなど)、ガス設備などです。付帯設備は税法上、建物附属設備と呼ばれるため以下では建物附属設備で統一します。

建物と建物附属設備の減価償却について

減価償却とは、建物や建物附属設備の使用に伴って消耗する部分を税法上も一定の割合で年々把握して、建物価額や建物附属設備価額を経費に振り替えていこうという制度です。

計算方法を示すと以下のようになります。

減価償却の計算方法
経費計上額=建物取得価額÷耐用年数

上記計算式から分かる通り、耐用年数と呼ばれるところが短ければ短いほど、減価償却費として経費計上できる金額は大きくなります。

建物の耐用年数は木造の場合22年、鉄骨の場合34年、RCの場合47年と軒並み長い年数が定められています。

それに比べて、建物付属設備の耐用年数は15年と建物の耐用年数よりはすごく短い年数が定められています。

建物と建物附属設備の経費計上額を比較してみよう

それでは、建物に計上されるときと建物附属設備に計上されるときで1年間の経費がどれくらい違うかを設例で見ていきましょう。

RCの建物(取得価額1,410万円)と電気設備(取得価額1,410万円)の1年間に経費に計上できる金額を算定して比較してください。

【解答】
RC建物の1年間の経費は30万円、電気設備の1年間の経費は94万円です。
よって、電気設備の方が64万円も多く経費に計上できます。

【解説】
RC建物の1年間の経費
建物取得価額÷耐用年数=1,410万円÷47年=30万円

電気設備の1年間の経費
電気設備取得価額÷耐用年数=1,410万円÷15年=94万円

建物と建物付属設備に分けるときの問題点

新築の投資用物件を購入した場合ならば、建築業者から見積書を出してもらいそれに基づいて、建物と建物付属設備の金額を計上すればよいだけなのでなにも問題はありません。

問題になるのは中古物件を購入した時です。中古物件の場合、購入当時の見積もりをもらえるように不動産売買契約のときに前のオーナーに依頼してください。なにも依頼していないとほぼ出てくることはありません。

それでも、築年数がかなり経過していて、オーナーが転々とした物件については残念ながら、購入当初の見積もりなどはなくなっている可能性もあります。その場合は、不動産鑑定士から鑑定評価を依頼する方法なども考えられます。

ただし、鑑定評価はかなりの値段になるので、減価償却を早く出すメリットと鑑定評価の費用を天秤にかけて意思決定をすることになるでしょう。

巷では、建物:建物付属設備=7:3で計上する方法が推奨されていますが、まったく根拠がないです。

7:3で計上するぐらいなら、なんらかの根拠をつけて、按分した方がまだ良いでしょう。説明に合理性があれば、税務調査でもスルーされる可能性もあります。

最後に本当に早く経費計上したいか考えましょう

ここまでは、なるべく早く経費計上する方法をお伝えしてきました。

ただ、不動産賃貸業を営んでいくことを前提とする場合、必ず銀行融資の点も無視できないでしょう。

経費を多く計上するあまりに、赤字になってしまったのなら目もあてられません。全体の利益を確認しながら、経費計上を早めるかどうかを決定することをお勧めします。