法人で不動産売買業を営む方から「不動産を売却した場合に所有権移転登記の申請をした日に収益計上することは可能か?」という質問を受けました。

そこで今回は、法人が棚卸資産(=会社が転売する目的で一時的に保有している資産)としての不動産を売却するときの収益(=売上高)の計上時期を見ていきましょう。




棚卸資産の販売による収益計上時期について

棚卸資産の販売による収益計上の時期は引渡し日基準が原則となっています。

ただし、棚卸資産が土地又は土地の上に存する権利で、その引渡しの日が「いつであるか明らかでないとき」に限り、以下のいずれが早い日にその引渡しがあったものとすることができます。

  • 代金の相当部分(おおむね50%以上)を収受するに至った日
  • 所有権移転登記の申請をした日

棚卸資産として所有する不動産の販売について

棚卸資産の販売による収益計上の時期については、例外的に所有権移転登記を申請した日に収益を計上することも可能な場合があります。

ただし、所有権移転登記を申請した日に収益を計上することが可能な場合は、基本的に山林や原野のように一般の例によっては引渡しの日の判定が困難な場合に限定されています

通常の土地の売買の場合に引渡し日が判明しないという事態はあまり想定されません(代金の支払いもあるし、権利証の受渡しもありますので…)。

すでに土地の引渡しが行われ、その土地から収益が計上されているにも関わらず、土地売買に伴う収益の認識基準を所有権移転登記を申請した日にするということはさすがに無理があります。

よって、通常の場合(引渡しの日がいつであるか分かる時)は、棚卸資産として所有する不動産の販売による収益認識日は引渡し日によることになります。

土地を分筆して一括売買し、引渡しを数回に分けた場合

今回の質問に派生する質問として、一つの土地を5筆に分けて一括売買をし、何回かに分けて引渡しをした場合に、所有権移転登記の日を収益計上時期にして良いかというものがあります。

この場合、一括売買の形式をとっていますが、それぞれの土地の売買による土地の引渡しが何回かに分けて個別独立的に行われているため、それぞれの引渡しの都度収益計上することになります。

細かい条件を列挙すると、以下の条件を満たす場合、土地の引渡し日に収益を認識することになります。

  • それぞれの土地が取引の対象主体となり得ること
  • それぞれの土地に使用価値があること
  • 土地自体を分けることが可能であること

棚卸資産として保有する不動産売買の収益基準まとめ

少し長くなってしまいましたが、棚卸資産として所有している不動産を売却した場合、基本的には引渡し日基準で収益計上を行うことになるということです。

所有権移転登記の申請をした日に収益計上できると考えている事業者さんが意外と多いので注意が必要です。

この記事の要点整理
  • 棚卸資産として所有している不動産を売却した場合、引渡し日基準で収益計上を行う。
  • 不動産登記日に収益計上できる例外も一応あるが極めて限定的。

以下、今回参考にした法人税基本通達です。↓

棚卸資産の販売による収益の額は、その引渡しがあった日の属する事業年度の益金の額に算入する。

2-1-1の場合において、棚卸資産の引渡しの日がいつであるかについては、例えば出荷した日、相手方が検収した日、相手方において使用収益ができることとなった日、検針等により販売数量を確認した日等当該棚卸資産の種類及び性質、その販売に係る契約の内容等に応じその引渡しの日として合理的であると認められる日のうち法人が継続してその収益計上を行うこととしている日によるものとする。
この場合において、当該棚卸資産が土地又は土地の上に存する権利であり、その引渡しの日がいつであるかが明らかでないときは、次に掲げる日のうちいずれか早い日にその引渡しがあったものとすることができる。(昭55年直法2-8「六」により追加)

  1. 代金の相当部分(おおむね50%以上)を収受するに至った日
  2. 所有権移転登記の申請(その登記の申請に必要な書類の相手方への交付を含む。)をした日