- 不動産購入時の仲介手数料の実務上のポイントを知りたい人
- 不動産購入時の司法書士報酬の実務上のポイントを知りたい人
- 不動産購入時の火災保険料・地震保険料の実務上のポイントを知りたい人
不動産を取得するためには税金以外にも様々な諸経費（報酬や保険料）がかかります。
今回は、税金以外の諸経費（報酬や保険料）で、不動産購入によく登場する不動産会社に対する仲介手数料・司法書士に対する報酬・火災保険料・地震保険料について取り上げます。
不動産会社に対する仲介手数料
不動産を購入するためには、宅地建物取引業者である不動産会社の手助けを借りなければなりません。
不動産会社の手助けを借りなければ、現在売りに出ている不動産情報すら調べることができません。
なお、あなた自身でもインターネットで売りに出ている不動産情報をある程度確認できますが、情報が古かったり、情報が不正確だったりする場合があります。
よって、不動産会社専用の不動産情報交換サイト（レインズやアットホームの業者版等）を利用して情報収集する必要があります。
そして、不動産会社に不動産を見つけてもらい、不動産売買契約までこぎつけると成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
不動産会社に対する仲介手数料の上限額は宅地建物取引法に定めれています。
仲介手数料 ＝（物件価格 × 3％ + 6万円）× 1.1（消費税含む）
例えば不動産価格が5,000万円なら5,000万円×3％+6万円×1.1=171.6万円です。
ポイントとなるのは、不動産会社に対する仲介手数料が成功報酬だということです。
つまり、不動産会社からすると契約までこぎつけなければ、それまでの仕事に対する対価が一切入らないということです。
もし、あなたが不動産の売買をする意志がないと判断されると不動産会社はまず動いてくれなくなります。
不動産会社からすると仕事をしても報酬をもらえないお客さんだと判断されるためです。
不動産会社に行く前に付け焼刃でもいいので、少し知識を身に着けていくことをお勧めします。
知識は間違っていても教えてくれるので大丈夫です。
大切なのは、「あ、この人は本気で取引をする意志がある人だな」と不動産会社の担当者に思わせることです。
司法書士に対する報酬
不動産を購入した後、①所有権移転登記や②抵当権設定登記をしてもらうために司法書士に仕事を依頼することになります。
司法書士に対する報酬は完全に自由化（昔は上限と下限が決められていました）されています。
不動産の売買金額、登記の状況、得意先の司法書士事務所かどうかで、値段は千差万別なので、あくまで参考程度の情報ですが、私の顧問先から分かる情報からすると、10万円～20万円程度の場合が多いイメージです。
常時、不動産売買をしている不動産会社のお得意先の司法書士事務所だと3万円なんてこともあります。
ただし、不動産購入の場合、銀行が司法書士の指定をすることも多いです。
融資実行日に不動産の買主、売主、仲介の不動産会社、司法書士が融資先の金融機関に集まって手続きを行います。
この時点で所有権移転登記、抵当権設定登記のための書類は一通り揃っているのですが、司法書士が法務局に書類を持込み、手続をしてもらう時間があるため、まだ所有権移転登記・抵当権設定登記の手続き自体は行われていません。
銀行側からすると、買主が司法書士を連れてくると、抵当権設定登記を実行したふりをして、融資した金額を騙し取る可能性が懸念されます。
よって、銀行側が自分の信頼する司法書士を間にいれることで、安心して融資を実行することができるようになります。
以上のことから、不動産売買を頻繁に行う会社・個人事業主以外で司法書士を自分自身で探す必要は基本的にはありません。
ただ、司法書士に対する報酬は完全自由化されているので、あまりに高い金額であれば値下げ交渉の余地は残るでしょう。
火災保険料・地震保険料について
不動産購入時に火災保険や地震保険に加入するかは、不動産購入者の自由です。
ただ、火災や地震に見舞われると、修理や建て直しに莫大な金額がかかりますので、修理や建て直しにかかる費用を自分で調達できないと判断したら、火災保険や地震保険に加入する必要があります。
火災保険料や地震保険料は購入した不動産の構造・広さ・築年数等で変ってきます。
銀行融資を受けている場合には、保険の加入自体が必須なこともあるようなので、その時々の状況で判断することになります。
保険の加入期間についてですが、1年ごとに契約することもできますが、融資期間や融資期間+1年などで提案されることも多いです。
融資期間や融資期間+1年間などで、火災保険や地震保険に入ることになると、火災保険料や地震保険料は前払いになります。
火災保険料や地震保険料が前払いの場合、不動産購入時の初期費用は多くなってしまいますが、その契約時の保険料率が適用されます。
保険料自体が年々上昇傾向なので、現状を考えると、可能な限り、前払いの方がお得かもしれません。
