この記事の対象者 所要時間
  • 営業の電話で不動産投資を勧められた人
  • 副業で不動産投資をやってみようと思っている人
  • サラリーマン大家をやっている人
10分




通常のサラリーマンの税金の計算方法とは?

サラリーマンが給料をもらい、そこから税金を支払う場合、所得税の「給与所得」というカテゴリーに分類されます。

給与所得
給与所得=稼いだお金―稼いだお金に比例して認められる必要経費

サラリーマンの必要経費は稼いだお金に比例して算出されるため、稼いだお金が多いほど多くの必要経費が認められます。
しかし、同時に稼いだお金も多くなるので、給与所得はゆるやかに増えていくことになります。

そして、給与所得以外にほかの所得(事業所得や不動産所得など)がなければ、

納税額
所得税の納税額=給与所得×税率

となります。

不動産所得がある場合

では、不動産所得がある場合はどうなるでしょうか?

サラリーマンが投資用不動産を買って、不動産賃貸業を始めると所得税の「不動産所得」が新たに発生します。

不動産所得
不動産所得=家賃収入―家賃収入を得るために使用した必要経費

通常のサラリーマンの給与所得以外に不動産所得が発生するので、

納付税額
所得税の納税額=(給与所得+不動産所得)×税率

となります。

不動産所得を使って節税するスキーム

所得税の納税額は給与所得と不動産所得の合計額に税率を掛け合わせて計算することが分かりました。

給与所得は必ずプラスになるのに対し、不動産所得はプラスの場合もあればマイナスの場合もあります。投資用不動産を初めて購入した年や大規模修繕をした年には、家賃収入より必要経費の方が大きくなるからです。この不動産所得のマイナスを使って納税額を減少させようというのが節税のスキームです。

例えば、給与所得+300万円 不動産所得△300万円の場合は、給与所得+不動産所得=0となり、税率をかけても納税額はなくなります。

給与所得のプラスと不動産所得のマイナスを合算することを損益通算と呼びます。

損益通算スキームの限界

損益通算スキームはよく不動産売買会社の営業電話などで「節税対策」として話されることです。スキーム自体は正しいのですが、なにか胡散臭い話しに思えてきた人がいれば正解です。

給与所得と不動産所得の損益通算は非常に優秀なスキームですが、使い方を間違えれば、非常に危険なのでここからは問題提起に移ります。

  • 次の不動産を購入するときに融資してもらえない
  • お金がたまらない
  • 会社の副業禁止規程に違反する可能性がある

次の不動産を購入するときに融資してもらえない

給与所得と不動産所得損益通算のスキームの根幹は不動産を赤字にすることです。そうであるならば、不動産を購入し続けて、赤字が出る年を増やしていかなければ意味がありません。

しかし、銀行融資の前提条件は不動産所得が黒字であることです。不動産所得単体で何年間も赤字ということは、事業として失敗していると判断されるわけです。

よって、節税対策のスキームで不動産所得を赤字にし続けることは銀行融資を得づらくなることを意味します。

不動産投資は規模が大きければ大きい程、安定する商売なので、規模を大きくしていかない限り、事業としては失敗する可能性があります。

お金がたまらない

不動産所得をマイナスにして、納税額を減らすという考え方は、結局お金を使って必要経費を増やすということになります。

お金を使わないで必要経費にできる方法としては、減価償却費ぐらいしか考えられません。

不動産所得をマイナスにするために賃貸収入より必要経費を多くするということは、サラリーマンの給料から不動産所得の経費を出しているということです。

まさに、節税するためにお金を浪費している構図以外なにものでもありません。

会社の副業禁止規程に違反する可能性がある

当たり前ですが、不動産投資だって立派な事業です。

まず最初に会社の副業禁止規程に違反している可能性があります。このあたりは会社ごとに違うのでなんとも言えないところです。

ただ、1点言えることは、不動産所得が赤字の場合、確定申告で住民税を自分で納付にすること(普通納付にする)だけでは足りません。

ホームページで副業の検索をすると、確定申告で住民税を自分で納付(普通納付)にしておけば、会社にはばれないと書いてありますが、それはあくまで不動産所得(事業所得も同じ)が黒字の場合です。

赤字の場合は遡って、還付請求をしなければならないことを覚えておきましょう。

難しい話なので、この話は別に「あなたの副業はバレない?サラリーマンの副業の確定申告とついでに融資の絡み」でまとめていますのでご興味があればそちらの記事をお読みください。

結論

サラリーマンの「節税のため」の不動産投資は理論上は成り立つが、「節税をしてもお金が減る」ので、やらない方がいいです。

ただし、ゆくゆくは事業として不動産投資を始める予定ならば、サラリーマンのうちに不動産投資を始めた方が、以下のような最高のメリットを受けられます。

  • 不動産購入や大規模修繕費用の一部が損益通算で還付される
  • 自分が倒れても不動産収入があるので万が一の時安心
  • 自分が死んでも団体信用生命保険に入っていれば借金がなくなるため生命保険に入らなくても家族は安心

私もサラリーマン大家から不動産投資を始めた立場です。その立場から言えば、ゆくゆくは会社を辞めて、不動産賃貸業で生計を立てるんだというなら、サラリーマンのうちに不動産を買うのがベストです。

そのうえで、修繕計画などを早めて、いずれ払うべき修繕費を先に払った結果、給与所得との損益通算で税金の還付も受けられるというような状況に持ち込むのがいいでしょう。

間違っても、節税効果が欲しいから投資用不動産を買うというような本末転倒なことにならないようにしましょう。