この記事の対象者 所要時間
  • 外壁塗装費用が経費になるか資産計上になるか知りたい人
  • 売買契約と外壁塗装工事が重なる場合の注意点を知りたい人
  • 税理士に外壁塗装費用を資産計上だと言われて納得ができない人
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修繕費(経費)か資本的支出(資産)かの実質判断が必要になります

まず、外壁塗装費用が20万円未満の金額の場合、細かい判断は不要で全額経費計上できることになります。

ただし、外壁塗装費用で20万円未満ということは非常に稀なケースでしょう。

よって、外壁塗装費用が修繕費として経費計上されるか、資本的支出として資産計上(建物勘定)されるかは実質によって判断されることになります。

基本的に修繕費として経費計上される場合が多い

建物については、年数の経過により外壁のひび割れやシーリングの割れ・劣化などが生じ、そのままにしておくと雨漏りの発生などの原因にもなるため、定期的に外壁塗装工事を行うことが想定されます。

この外壁塗装工事の費用は建物の通常の維持管理行為に該当し、基本的には修繕費として経費計上されることになります。

ただし、外壁塗装のかわりにタイルを貼り付けた場合などは、通常の維持管理行為には該当せず、機能強化となり、資本的支出に該当することになります。

資本的支出に該当する場合、修繕費として経費計上することはできないため、建物勘定として資産計上することになります。

アパートやマンションの売買と大規模修繕の時期が重なった場合の注意点

アパートやマンションの大規模修繕は、定期的に行われて、通常の維持管理の性格が強いため、修繕費として経費計上できる可能性が高いです。

よって、アパートやマンションの売買と大規模修繕の時期が重なり、売主と買主のどちらが大規模修繕の費用を負担しても、経費計上できる可能性が高いです。

しかし、アパートやマンションの大規模修繕が絡む場合、実際の売買取引で、大規模修繕費を買主が負担したら、その費用部分だけ売買価額に反映されることになります。

つまり、売買価額から大規模修繕費用相当分を減額した金額が実質的な物件の売買価額になります。

もし、大規模修繕費がアパートやマンションの売買価額に反映されるならば、大規模修繕費は売買価額の一部を構成していると考えられるので、売買取引と同時期に行われた大規模修繕費は資本的支出として、建物勘定に計上されることになるでしょう。

税務上の根拠を挙げるとすると、現在廃止になっている旧通達ですが、旧法人税基本通達235の中に「現に使用していなかった資産について新たに使用するために支出した金額は、修繕費としない」という規定があります。

この通達をもとにして考えると、「売買前で買主が使用していなかった資産について新たに買主が使用するために支出した大規模修繕費は修繕費とならない」と読み替えられるでしょう。

ただし、例えば、購入後に行われた大規模修繕(外壁塗装工事等)であっても、一定の期間が経過していたため、定期的に行われた工事で、その工事を買主が行うことについて、売主との売買契約時になんら関係ないものや、購入後に明らかに塗装工事が必要であるが、売買契約時に売買契約価額に反映されていたかどうかわからないものまでも資本的支出として建物取得価額に計上する必要はありません。

まとめ

外壁塗装費用については、基本的に修繕費ということになりますが、売買契約と関連する外壁塗装費用には注意が必要です。

税理士の立場からするとどうしても保守的に判断することになり、修繕費に計上できるものを資本的支出に計上しないといけないという指導をよくします。

もしあなたがどうしてもこれは修繕費であると思う費用があるときは、上記の事例を参考にして、理論を組み立ててください。

理論的で反論の余地がない場合は修繕費に計上できる可能性は十分にあるでしょう。