この記事の概要 重要度
  • 不動産賃貸業を営む個人事業主が会社を設立するとかなりの節税効果があります。
  • 節税効果には日常的に節税になるものと相続時に節税になるものも含めて実に12個もあります。





不動産賃貸業を営む個人事業主からよく聞かれる質問の1つに「会社を設立すると節税対策になるの?」というものがあります。

会社を設立して節税対策を行う場合、
①個人事業主が行っている管理業務の一部を不動産管理会社に委託する、
②個人事業主が所有している賃貸用不動産を不動産管理会がサブリースする、
③個人事業主が所有している不動産を不動産管理会社に売却してしまう
という3つの方法があります。

どの方法を選択するかにより節税対策の効果は変わってきますが、「利益があるならば、会社を設立して節税対策を行った方が良い!」と私は回答しています。

今回は不動産賃貸業を営む個人事業主が不動産管理会社を設立して節税対策を行う12つのメリットについて説明していきます。

会社(比例税率)と個人事業主(超過累進税率)の税率差が利用できる

会社の税金には法人税が適用されます。

法人税は比例税率であり、どんなに売上が計上されても税率は変わりません

個人事業主の税金には所得税が適用されます。

所得税は超過累進税率で、利益が多くなればなるほど税率も跳ね上がっていきます

不動産賃貸業の利益が少ないうちは個人事業主として不動産賃貸業を営んでいた方が税率的に有利ですが、利益が500万円を超えると会社を設立して利益を会社にも分散した方が納税額は少なくなります。

詳細については、「不動産管理会社を設立した方がお得?個人事業主の会社設立の本当の目安金額!」をご覧ください。

役員報酬による所得分散ができ、個人事業主の超過累進税率の緩和が図れる

個人事業主として不動産賃貸業を行う限り、不動産賃貸より生じる所得(≒利益)については、個人事業主一人の所得(≒利益)になります。

個人事業主一人の所得であれば、所得税の超過累進税率が適用されてしまうため、納税額が多くなります

しかし、不動産管理会社を設立し、会社の役員を増やせば、役員報酬を通して、あなた、あなたの奥さん、あなたの親族などに所得(≒利益)を分散できます

つまり、あなた(オーナー)の所得(≒利益)を会社に付け替えることにより、あなた自身の納税額を減らすとともに、会社に付け替えた所得(≒利益)をさらにあなたの奥さんや親族に付け替えることにより、今度は法人税の比例税率より、奥さんや親族などの所得税率が低ければ、さらに納税額が少なります

詳細については、「【節税対策】個人事業主と違い法人は役員報酬を経費にできる!」をご覧ください。

役員報酬に対する給与所得控除が適用できる

役員報酬は一般の会社員の給料と同じように給与所得控除を受けることが出来ます。

給与所得控除とは、役員報酬の金額に応じて一定額を概算で必要経費に算入できる制度のことを言います。

例えば、役員報酬が500万円であれば、150万円が給与所得控除として計上できるため、実質的には150万円の必要経費が増えたことに繋がります。

もし、あなたの奥さんや親族を不動産管理会社の役員にしておけば、人数分の給与所得控除が利用できるので、さらに実質的な必要経費を増やすことも可能です。

【給与所得控除額を試算してみよう!】

役員報酬 給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
180万円超360万円以下 収入金額×30%+180,000円
360万円超660万円以下 収入金額×20%+540,000円
660万円超1,000万円以下 収入金額×10%+1,200,000円
1,000万円超 2,200,000円

不動産管理会社や親族に財産がプールされることにより、個人事業主本人の相続財産増加を抑えられる

不動産管理会社を設立し、収益の一部を個人事業主から会社に付け替えれば、その分個人事業主の財産増加の速度を緩めることができます

個人事業主の財産+不動産管理会社の財産+役員にしている親族の財産で考えると不動産の収益を付け替えているだけのため総額は変わらず、個人事業主の生活を考えると実質的にはなにも変わりません。

しかし、例えば、あなたのお子さんを会社役員にしている場合などは、役員報酬を通じて、あなたの相続財産の一部を相続を通さず、移転できていることになります

また、お子さんを会社役員にしておくと、会社からの役員報酬の支払い分だけ、将来の相続税の納税資金を準備させることもできます

株式を利用した相続税節税対策になる

不動産賃貸業を営む個人事業主が会社を設立し、不動産所得を会社に付け替えた場合、会社の財産は当然に増加します。

会社の財産は、会社の所有者である株主に帰属します。

もし、会社設立時に株主の中にお子さんやお孫さんを入れておけば、相続を通さずに、財産をお子さんやお孫さんに流せることになります

また、すでに会社の株主が個人事業主であるあなただけの場合は、なるべく会社の株価が低い時に後継者に株式を贈与しておきましょう

ただし、もし銀行借入で賃貸用の建物を建設した場合は注意が必要です。

建物建築後3年間は建物の建築価額で相続財産は評価されます

3年経過すれば、建物の相続税評価額は固定資産税評価額(建物の建築価額の6割程度)になりますので、その場合は株価の評価に注意しながら株式を贈与しましょう。

生命保険を利用した節税対策を利用できる

個人事業主の場合、どんなに生命保険料を払っても、税金から控除される金額は4万円だけです。

しかし、不動産管理会社を設立し、契約者:会社、被保険者(保険の対象者):役員、保険金受取人:会社にして生命保険料を支払えば、全額損金(=経費)に計上できる可能性があります

例えば、年間100万円支払う生命保険に加入すれば、100万円をそのまま損金(=経費)に計上できる可能性があります。
個人事業主の場合は最大でも4万円の控除を受けられるだけなので、大きく節税することが可能になります。

会社加入の生命保険のメリットを生かした利用方法の一例を紹介します。
大規模修繕と絡める方法です。

大規模修繕を行うのが10年後だとして、会社で保険に加入して毎年100万円ずつ保険金を支払ったとします。その場合、毎年100万円ずつを損金(=経費)に計上できます。

そして、10年後に生命保険契約を解除し、解約返戻金を貰い、そのお金で大規模修繕を行えば、大規模修繕時にきちんとお金が貯められており、なおかつ大規模修繕に係った損金(=経費)と解約返戻金の益金(=収益)が相殺されるので、大規模修繕を行った期に大きなブレが生じない(銀行対策としては意外と重要)ことになります

個人事業主の場合、大規模修繕をするためには本人の預金でお金を貯めなくてはいけません預金でいくら貯めても、必要経費にならないため、節税対策ができないことになります

反対に会社の場合は、毎年の積立金額を保険料の支払いという形で、損金(=経費)に計上できるので、計画的に大規模修繕のためのお金を貯蓄することが可能となります

不動産売却損を他の収益と通算できるようになる

個人事業主が所有する賃貸用不動産を売却し、譲渡損失が出たときは、他の賃貸用不動産の売却益とのみ相殺でき、不動産賃貸収入等の他の所得との相殺はできません

しかし、会社が所有する賃貸用不動産を売却し、不動産売却損が計上された時は、不動産賃貸収入を含むすべての収益と相殺でき、さらにそれでも赤字が残るときは、繰越欠損金として10年間(平成30年4月1日以後に開始する事業年度から)利益が計上された年度の利益金額を限度として控除できます

土地の相続税評価額を引き下げられる

土地所有者が会社を設立し、その土地の上に会社が建物を所有した場合に、「土地の無償返還に関する届出書」を土地所有者・会社の連名で税務署に提出します。

すると、土地の評価額が20%減額になり、土地所有者(=個人事業主)の相続税評価額が減額されることになります

また、小規模宅地等の減額特例の「貸付事業用宅地等」に該当しますので、さらに、200㎡まで土地評価額が50%減額されます

社宅を利用した損金(=経費)の増加を図れる

通常の会社の場合、法人契約をした居住用の建物を役員等に提供し、ごくわずかな家賃を徴収していれば、法人契約により支払った家賃―役員等から徴収した少額家賃の差額を損金(=経費)に計上できるため、個人事業主の場合よりも経費を増やすことができます

また、不動産賃貸業を会社が営んでいる場合は、所有物件を役員等に貸し出すことにより、第三者に貸し出したときのような高額な家賃収入はなくなりますが、社宅部分の固定資産税・減価償却費・損害保険料・借入金利息・修繕費などは当然損金(≒経費)に計上できます

いずれの場合にしろ、個人事業主が自己所有の物件に住んでいる場合には計上できない経費が、会社の場合は計上できることになり、節税に適していると言えます。

消費税減税につながる可能性がある

個人事業主のみで不動産賃貸業を行うよりも、個人事業主と会社両方で不動産賃貸業を行う方が消費税の減額につながることもあります

個別事象になり、具体的な事例は出しづらいところですが、例えば、個人事業主の方に居住用の建物を集めて消費税の免税事業者になっており、会社の方では事業用の建物を集めて消費税の課税事業者になっていれば、会社の方の課税売上割合が高くなり、消費税の減額に繋がる可能性が高いです。

個人事業主と会社でどの不動産を所有するかは自由なため考えられる節税方法ですが、きちんと個人事業主と会社のどちらが所有しているかの実態を整えていないと否認される可能性があります

試算が非常に難しく、税務上の否認リスクもあるところですが、かなりの節税対策になる場合がありますので検討の余地があるところでしょう。

会社所有の不動産には相続登記が必要ない

不動産賃貸業を営む個人事業主の相続の際には、相続人(=土地・建物を受け継ぐ人)への所有権移転登記が必要になります

所有権移転登記の際には登記簿の変更が必要になり、登録免許税や司法書士への報酬が必要になります

特に登録免許税は固定資産税評価額の1000分の4にもなります。

仮に1億円の土地を引き継いだ場合には1億×1000分の4=40万円にもなります。

税率は低くても、引き継ぐ財産の金額が高額のため、結果として登録免許税の金額は非常に高額になることが多いのでご留意ください。

なお、個人事業主が所有している不動産を不動産管理会社に売却してしまう形態(自社保有方式)を採用している場合には、そもそも会社に土地・建物の所有権があるため、相続に伴う所有権移転登記自体が発生しません

よって、登録免許税の支払いはなく節税になります

経営セーフティ共済が利用できる

本来の経営セーフティ共済の目的は取引先が倒産して資金繰りが悪化した時に貸付けを受けるための制度ですが、節税対策の為の有用な制度です。

年間240万円までは掛金を払込むことにより損金(=経費)に計上することができ、40カ月経過すれば、払込んだ掛金の全額が保証されています

年間掛金240万円×法人等税率30%≒節税額70万円と考えるとかなりすごい制度だと言えるでしょう。

この経営セーフティ共済ですが、不動産賃貸業を営む個人事業主の場合は、加入することができません

経営セーフティ共済の「制度のしおり」の注意事項にもばっちり書かれてしまっているので、どうすることもできません。

ただし、不動産管理会社を設立して会社形態になれば、不動産賃貸業でも加入できますので、会社形態の方が圧倒的に有利な制度になります